{"id":11897,"date":"2026-04-10T18:04:40","date_gmt":"2026-04-10T16:04:40","guid":{"rendered":"https:\/\/ottobayt.com\/?p=11897"},"modified":"2026-06-02T12:23:34","modified_gmt":"2026-06-02T10:23:34","slug":"conoce-las-tipologias-de-vivienda-en-madrid-prime","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/conoce-las-tipologias-de-vivienda-en-madrid-prime\/","title":{"rendered":"Housing types in the prime market of Madrid"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Una de las primeras cosas que sorprende a quien analiza el mercado de Madrid con profundidad es la variedad de lo que se puede comprar dentro del mismo barrio, a veces dentro de la misma calle. No es un mercado de producto homog\u00e9neo. Es un mercado donde la tipolog\u00eda del edificio condiciona de forma radical la experiencia de vivienda \u2014y, por tanto, el valor\u2014.<\/p>\n\n\n\n

Entender las tipolog\u00edas que conviven en el mercado prime de Madrid es entender qu\u00e9 se est\u00e1 comprando realmente. Porque dos viviendas de 200 metros cuadrados en el mismo barrio pueden ser activos de naturaleza completamente distinta.<\/p>\n\n\n\n

Como explicamos en el art\u00edculo sobre c\u00f3mo interpretar el mapa inmobiliario de Madrid<\/a>, esta diversidad no es aleatoria: es el resultado de c\u00f3mo se ha construido la ciudad a lo largo de siglo y medio.<\/p>\n\n\n\n

Fincas cl\u00e1sicas del ensanche (1880\u20131936)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La primera gran tipolog\u00eda es la que define el car\u00e1cter del barrio de Salamanca y de gran parte de Almagro: edificios construidos entre finales del siglo XIX y el primer tercio del XX, durante la expansi\u00f3n del ensanche madrile\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Son fincas con fachadas de piedra o ladrillo ornamental, portales con columnas y suelos de m\u00e1rmol, escaleras nobles, ascensores de jaula \u2014muchos restaurados con exquisitez\u2014, techos de 3,20 a 3,60 metros, balcones corridos a la calle y, en las mejores piezas, molduras originales, artesonados y carpinter\u00edas de madera maciza que han sobrevivido m\u00e1s de un siglo.<\/p>\n\n\n\n

Las viviendas en estas fincas tienden a superficies generosas, pero con un matiz que muchos compradores descubren tarde: los portales amplios, las escaleras monumentales y las zonas comunes representativas de estos edificios hacen que la superficie realmente habitable pueda ser bastante inferior a la construida. La diferencia var\u00eda seg\u00fan el edificio y la zona, pero es lo suficientemente relevante como para cambiar completamente el c\u00e1lculo de la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Esta tipolog\u00eda concentra los precios m\u00e1s altos del mercado cuando el activo est\u00e1 bien rehabilitado. El comprador de estas fincas busca algo que no se puede construir hoy: la combinaci\u00f3n de historia, escala y artesana\u00eda que solo existe en los mejores edificios de hace m\u00e1s de cien a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Edificios racionalistas (1940\u20131960)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La segunda tipolog\u00eda relevante la constituyen los edificios construidos en las d\u00e9cadas de 1940 y 1950, muchos de ellos firmados por arquitectos como Guti\u00e9rrez Soto o Casto Fern\u00e1ndez-Shaw. Son edificios de l\u00edneas m\u00e1s sobrias, con fachadas de ladrillo visto o enfoscado, portales funcionales pero dignos, y viviendas con distribuciones que priorizan la eficiencia sobre la representatividad.<\/p>\n\n\n\n

Los techos suelen ser algo m\u00e1s bajos que en las fincas cl\u00e1sicas \u20142,80 a 3,00 metros\u2014 y las zonas comunes m\u00e1s contenidas, lo que se traduce en una mayor proporci\u00f3n de metros habitables respecto al total construido.<\/p>\n\n\n\n

Estos edificios est\u00e1n presentes sobre todo en Goya, Lista, parte de Castellana y algunas calles de Almagro. Ofrecen buena base estructural para reformas y superficies amplias en los mejores casos, pero carecen del valor arquitect\u00f3nico ornamental de las fincas del ensanche.<\/p>\n\n\n\n

Como explicamos en el art\u00edculo sobre los factores que determinan el valor de una vivienda en Madrid<\/a>, esta diferencia de car\u00e1cter arquitect\u00f3nico se refleja directamente en los diferenciales de precio dentro de un mismo barrio.<\/p>\n\n\n\n

Bloques funcionales (1960\u20131980)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La tercera tipolog\u00eda es la m\u00e1s problem\u00e1tica desde el punto de vista del valor: edificios construidos entre los a\u00f1os 60 y 80, sin valor arquitect\u00f3nico, con portales funcionales, techos de 2,50 metros o menos, y una construcci\u00f3n orientada a la eficiencia econ\u00f3mica, no a la calidad residencial.<\/p>\n\n\n\n

Estos edificios est\u00e1n presentes en todos los barrios prime de Madrid \u2014s\u00ed, tambi\u00e9n en Recoletos y en Salamanca\u2014. Y representan una trampa habitual para el comprador no informado: la ubicaci\u00f3n es buena, el precio por metro cuadrado puede parecer atractivo, pero la experiencia de vivienda est\u00e1 a a\u00f1os luz de lo que ofrece una finca cl\u00e1sica a tres portales de distancia.<\/p>\n\n\n\n

En nuestra experiencia, los activos en este tipo de edificio presentan diferenciales negativos muy significativos \u2014del orden del 20 al 35%\u2014 respecto a fincas cl\u00e1sicas comparables en la misma calle. Y lo que es m\u00e1s importante: ese diferencial tiende a ampliarse con el tiempo, no a reducirse.<\/p>\n\n\n\n

Rehabilitaciones contempor\u00e1neas (2000\u2013presente)<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La cuarta tipolog\u00eda \u2014y la que m\u00e1s ha crecido en los \u00faltimos veinte a\u00f1os\u2014 es la de las rehabilitaciones integrales: edificios hist\u00f3ricos cuya estructura se conserva mientras el interior se transforma completamente seg\u00fan est\u00e1ndares actuales.<\/p>\n\n\n\n

Estos proyectos combinan lo mejor de ambos mundos: fachada cl\u00e1sica, portal restaurado con materiales originales, y viviendas con distribuci\u00f3n contempor\u00e1nea, aerotermia, dom\u00f3tica, aislamiento ac\u00fastico y t\u00e9rmico de \u00faltima generaci\u00f3n, y acabados de cocina y ba\u00f1o que compiten con cualquier est\u00e1ndar internacional.<\/p>\n\n\n\n

En Justicia, esta tipolog\u00eda es la que ha impulsado la consolidaci\u00f3n del barrio dentro del mercado prime. En Recoletos y Almagro, los mejores proyectos de rehabilitaci\u00f3n alcanzan los precios m\u00e1s altos del mercado.<\/p>\n\n\n\n

Como explicamos en el art\u00edculo sobre d\u00f3nde est\u00e1 el Madrid residencial m\u00e1s consolidado<\/a>, estas rehabilitaciones han ampliado el per\u00edmetro del mercado prime incorporando zonas que hace diez a\u00f1os no formaban parte de \u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

La tipolog\u00eda define el activo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

No es lo mismo comprar 200 metros cuadrados en una finca se\u00f1orial de 1910 que en un bloque de 1970, aunque ambos est\u00e9n en la misma calle del barrio de Salamanca. La tipolog\u00eda define la experiencia, la demanda futura, la capacidad de revalorizaci\u00f3n y el perfil de comprador. En el mercado prime de Madrid, entender qu\u00e9 tipo de edificio se est\u00e1 comprando es tan importante como saber en qu\u00e9 barrio se encuentra.<\/p>\n\n\n\n

Entender las tipolog\u00edas de edificios Madrid prime es solo uno de los frentes del criterio que un inversor internacional necesita antes de entrar en este mercado. El marco completo se organiza en los cuatro pilares del conocimiento<\/a><\/strong>: c\u00f3mo funciona el mercado, qu\u00e9 barrios concentran el valor, qu\u00e9 tipolog\u00edas existen y c\u00f3mo decidir bien antes de comprar.
<\/p>\n\n\n \n

Art\u00edculos relacionados<\/h2>\n
\n
\n \n \"\" <\/a>\n\n

\n C\u00f3mo interpretar el mapa inmobiliario de Madrid prime<\/a>\n <\/h3>\n\n \n Seguir leyendo <\/a>\n <\/article>\n
\n \n \"\" <\/a>\n\n

\n Qu\u00e9 factores determinan el valor de un activo super-prime en Madrid<\/a>\n <\/h3>\n\n \n Seguir leyendo <\/a>\n <\/article>\n
\n \n \"\" <\/a>\n\n

\n Qu\u00e9 diferencia barrios como Almagro, Justicia o Jer\u00f3nimos en Madrid<\/a>\n <\/h3>\n\n \n Seguir leyendo <\/a>\n <\/article>\n
\n \n \"\" <\/a>\n\n

\n D\u00f3nde est\u00e1 el Madrid residencial m\u00e1s consolidado<\/a>\n <\/h3>\n\n \n Seguir leyendo <\/a>\n <\/article>\n <\/div>\n <\/section>\n ","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Una de las primeras cosas que sorprende a quien analiza el mercado de Madrid con profundidad es la variedad de lo que se puede comprar dentro del mismo barrio, a veces dentro de la misma calle. No es un mercado de producto homog\u00e9neo. Es un mercado donde la tipolog\u00eda del edificio condiciona de forma radical […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":12205,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[448],"tags":[],"class_list":["post-11897","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-tipologias-de-vivienda"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11897","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11897"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11897\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13796,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11897\/revisions\/13796"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12205"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11897"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11897"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ottobayt.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11897"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}