Una de las primeras cosas que sorprende a quien analiza el mercado de Madrid con profundidad es la variedad de lo que se puede comprar dentro del mismo barrio, a veces dentro de la misma calle. No es un mercado de producto homogéneo. Es un mercado donde la tipología del edificio condiciona de forma radical la experiencia de vivienda —y, por tanto, el valor—.
Entender las tipologías que conviven en el mercado prime de Madrid es entender qué se está comprando realmente. Porque dos viviendas de 200 metros cuadrados en el mismo barrio pueden ser activos de naturaleza completamente distinta.
Como explicamos en el artículo sobre cómo interpretar el mapa inmobiliario de Madrid, esta diversidad no es aleatoria: es el resultado de cómo se ha construido la ciudad a lo largo de siglo y medio.
Fincas clásicas del ensanche (1880–1936)
La primera gran tipología es la que define el carácter del barrio de Salamanca y de gran parte de Almagro: edificios construidos entre finales del siglo XIX y el primer tercio del XX, durante la expansión del ensanche madrileño.
Son fincas con fachadas de piedra o ladrillo ornamental, portales con columnas y suelos de mármol, escaleras nobles, ascensores de jaula —muchos restaurados con exquisitez—, techos de 3,20 a 3,60 metros, balcones corridos a la calle y, en las mejores piezas, molduras originales, artesonados y carpinterías de madera maciza que han sobrevivido más de un siglo.
Las viviendas en estas fincas tienden a superficies generosas, pero con un matiz que muchos compradores descubren tarde: los portales amplios, las escaleras monumentales y las zonas comunes representativas de estos edificios hacen que la superficie realmente habitable pueda ser bastante inferior a la construida. La diferencia varía según el edificio y la zona, pero es lo suficientemente relevante como para cambiar completamente el cálculo de la inversión.
Esta tipología concentra los precios más altos del mercado cuando el activo está bien rehabilitado. El comprador de estas fincas busca algo que no se puede construir hoy: la combinación de historia, escala y artesanaía que solo existe en los mejores edificios de hace más de cien años.
Edificios racionalistas (1940–1960)
La segunda tipología relevante la constituyen los edificios construidos en las décadas de 1940 y 1950, muchos de ellos firmados por arquitectos como Gutiérrez Soto o Casto Fernández-Shaw. Son edificios de líneas más sobrias, con fachadas de ladrillo visto o enfoscado, portales funcionales pero dignos, y viviendas con distribuciones que priorizan la eficiencia sobre la representatividad.
Los techos suelen ser algo más bajos que en las fincas clásicas —2,80 a 3,00 metros— y las zonas comunes más contenidas, lo que se traduce en una mayor proporción de metros habitables respecto al total construido.
Estos edificios están presentes sobre todo en Goya, Lista, parte de Castellana y algunas calles de Almagro. Ofrecen buena base estructural para reformas y superficies amplias en los mejores casos, pero carecen del valor arquitectónico ornamental de las fincas del ensanche.
Como explicamos en el artículo sobre los factores que determinan el valor de una vivienda en Madrid, esta diferencia de carácter arquitectónico se refleja directamente en los diferenciales de precio dentro de un mismo barrio.
Bloques funcionales (1960–1980)
La tercera tipología es la más problemática desde el punto de vista del valor: edificios construidos entre los años 60 y 80, sin valor arquitectónico, con portales funcionales, techos de 2,50 metros o menos, y una construcción orientada a la eficiencia económica, no a la calidad residencial.
Estos edificios están presentes en todos los barrios prime de Madrid —sí, también en Recoletos y en Salamanca—. Y representan una trampa habitual para el comprador no informado: la ubicación es buena, el precio por metro cuadrado puede parecer atractivo, pero la experiencia de vivienda está a años luz de lo que ofrece una finca clásica a tres portales de distancia.
En nuestra experiencia, los activos en este tipo de edificio presentan diferenciales negativos muy significativos —del orden del 20 al 35%— respecto a fincas clásicas comparables en la misma calle. Y lo que es más importante: ese diferencial tiende a ampliarse con el tiempo, no a reducirse.
Rehabilitaciones contemporáneas (2000–presente)
La cuarta tipología —y la que más ha crecido en los últimos veinte años— es la de las rehabilitaciones integrales: edificios históricos cuya estructura se conserva mientras el interior se transforma completamente según estándares actuales.
Estos proyectos combinan lo mejor de ambos mundos: fachada clásica, portal restaurado con materiales originales, y viviendas con distribución contemporánea, aerotermia, domótica, aislamiento acústico y térmico de última generación, y acabados de cocina y baño que compiten con cualquier estándar internacional.
En Justicia, esta tipología es la que ha impulsado la consolidación del barrio dentro del mercado prime. En Recoletos y Almagro, los mejores proyectos de rehabilitación alcanzan los precios más altos del mercado.
Como explicamos en el artículo sobre dónde está el Madrid residencial más consolidado, estas rehabilitaciones han ampliado el perímetro del mercado prime incorporando zonas que hace diez años no formaban parte de él.
La tipología define el activo
No es lo mismo comprar 200 metros cuadrados en una finca señorial de 1910 que en un bloque de 1970, aunque ambos estén en la misma calle del barrio de Salamanca. La tipología define la experiencia, la demanda futura, la capacidad de revalorización y el perfil de comprador. En el mercado prime de Madrid, entender qué tipo de edificio se está comprando es tan importante como saber en qué barrio se encuentra.
Entender las tipologías de edificios Madrid prime es solo uno de los frentes del criterio que un inversor internacional necesita antes de entrar en este mercado. El marco completo se organiza en los cuatro pilares del conocimiento: cómo funciona el mercado, qué barrios concentran el valor, qué tipologías existen y cómo decidir bien antes de comprar.
